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正文

《人民法院案例选2017年案例》(房屋买卖合同纠纷)

2018-01-08 09:57:42 来源: 本站

 

一、案件基本信息

1.判决书字号:云南省水富县人民法院2016)云0630民初 297 

2.案由:房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告:XX

被告:XXXXXXXXX

第三人水富城建房地产开发经营有限公司、中基建设有限公司成都分公司

二、基本案情

2009年12月22日,城建公司与中基公司签订《建设工程合同》,城建公司将水富县高滩新区枫叶国际商贸城二期工程发包给中基公司建设,合同约定由枫叶项目部经理XX全权代表中基公司对城建公司负责。2012年6月4日,城建公司与中基公司签订协议,约定水富高滩新区枫叶国际商贸二期7000多平方米附属车库产权归中基公司所有,水富县住建局在该协议上盖章。因中基公司欠原告XX工程款,遂将前述车库中的部分(位于二区第二组团1-4层共计644.6平方米附属车库(房屋)折价抵偿给原告XX,房屋转让未办理相关手续双方未向本院提交房屋转让书面协议。2012年6月18日中基公司项目经理XX将转抵给原告XX的房屋出售给五被告,城建公司协助中基公司出售上述房屋,以城建公司的名义与五被告签订《商品房购销合同》,合同约定城建公司将第二组团第1-4层共计644.6平方米房屋出售给五被告,合同价款为2114288元,同时,城建公司给五被告出具了购房款收据,水富县房管局于2012年6月28日对上述房产登记备案

三、案件焦点

1、中基公司与原告XX的抵债协议的性质?2、原告XX是否有权要求五被告支付购房尾款?

四、法院裁判要旨

水富县人民法院经审理认为:中基公司不能按期还原告XX垫付的工程款,与原告XX达成房抵债协议,实质为以房产的给付代替了原有的金钱给付,该清偿变更了债务的履行方式,根据《合同法》第七十七条规定,当事人协商一致,可以变更合同,该协议是双方真实意思的表示,不违反相关法律的规定,协议有效。根据《物权法》第九条规定,不动产物权的转让,经依法登记发生法律效力,未经登记,不发生法律效力,中基公司将房屋转抵给原告XX未办理登记手续,物权未发生变动,原告XX未取得房屋所有权。中基公司将折抵给原告XX的房屋另行出售给他人,未履行与原告约定协议内容,对原告XX构成违约。因原告XX与中基公司以房抵债的目的在于收回垫付的工程款,双方没有房屋买卖的合意,故该协议未变更原有的法律关系,原告有权请求中基公司继续履行原债权债务合同。

关于原告是否有权要求五被告支付购房尾款的问题。本院认为,与五被告签订房屋购销合同的虽然是城建公司,但实际出卖人为中基公司XXXX系中基公司枫叶项目部经理,其实施的民事行为对中基公司具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定,五被告在购房时知道实际卖房人为中基公司,所以该房屋购销合同直接约束五被告与中基公司。本案中,中基公司未将对五被告的债权转让给原告XX,也未与五被告约定向第三人即原告XX履行债务,原告XX无权要求五被告支付购房款。

综上所述,原告请求被告支付38万元购房尾款的主张,于法无据,本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、第四百零二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定,判决如下:

驳回原告XX的诉讼请求。

五、法官后语

    针对本案争议的焦点,即以房抵债协议的性质及原告是否有权要求五被告支付购房款的问题。根据《合同法》第七十七条规定,合同签订后,经双方当事人协商一致,可以变更合同。根据《物权法》第九条规定,不动产物权的转让,经依法登记发生法律效力,未经登记,不发生法律效力。本案中,中基公司与原告签订以房抵债协议,用转移房屋所有权的方式替代了借贷关系中的金钱给付,但中基公司将房屋转抵给原告未办理登记手续,物权未发生变动,原告未取得房屋所有权。因原告签订抵债协议的目的在于收回垫付的工程款,双方没有房屋买卖的合意,故该协议未变更原有的借贷法律关系。根据《合同法》第四百零二条的规定,本案中,将房屋出售给五被告的是中基公司枫叶项目部经理XX,其实施的民事行为对中基公司具有约束力。中基公司未将对五被告的债权转让给原告,也未与五被告约定向第三人即原告履行债务,所以原告无权要求五被告支付购房款。

 

 

编写人:云南省昭通市水富县人民法院  周秦川 杨胜刚


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